W Ustce na Placu Wolności powstaną domy z trawnikami na dachach

Pomysł bezprzetargowego odpłatnego przekazania części Placu Wolności spółce miejskiej - Usteckiemu Towarzystwu Budownictwa Społecznego - pojawił się na sesji rady miasta w listopadzie 2021 roku. To działka o powierzchni 2 905 metrów kwadratowych, na której jeszcze kilka lat temu z powodzeniem funkcjonowało targowisko, a teraz jest parking. Rok temu klamka zapadła. Plac został sprzedany. UTBS kupiło teren od miasta za 1,8 mln zł z zamiarem budowy mieszkań i lokali usługowych. Radni zgodzili się na jego sprzedaż, bo działka zostanie zagospodarowana, atrakcyjność miasta się zwiększy, a do kasy miejskiej będą płynąć podatki.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego „Centrum 4B” z 2017 roku funkcję terenu określono jako usługowo-mieszkalną lub usługową. MPZP ten zakłada 12-metrową zabudowę z maksymalnie trzema kondygnacjami nadziemnymi, a właściwie dwiema i pół, bo z najwyższą już na poddaszu, z tylko jedną kondygnacją podziemną. Dachy natomiast wysokie i strome - dwuspadowe symetryczne lub wielospadowe. Miejsca jest mało, więc zgodnie z MPZP można budować parking podziemny.

Jednak problem pojawił się na etapie badań badań geologicznych.
- Woda pojawiła się już na głębokości dwóch i pół metra – mówi Edward Rokosz, prezes UTBS. - Natomiast na parking podziemny trzeba budować co najmniej od głębokości trzech - trzech i pół metra. To bardzo podwyższa koszty inwestycji, które byłyby wyższe od wartości rynkowej mieszkań i lokali. Dlatego musi być ich więcej, żeby inwestycja się zwróciła. Trzy kondygnacje mieszkalne pozwolą na budowę 48-60 mieszkań o powierzchni 40-45 metrów kwadratowych, bo takie najlepiej się sprzedają – pokój z aneksem kuchennym, sypialnia i łazienka. A na parterze - usługi.

Tym samym nieopłacalna inwestycja wymusza zmianę MPZP, ale nie tylko, by podnieść wysokość zabudowy, lecz także zachować odpowiednią powierzchnię zieleni.
- Ta niewielka działka leży w strefie ochrony uzdrowiskowej B i trzeba zachować na niej 50 procent powierzchni biologicznie czynnej. W tej sytuacji dach musi być płaski, by na nim urządzić zieleń i uzyskać pełną kondygnację – wyjaśnia prezes. - Aby inwestycja doszła do skutku, trzeba zmienić plan.

UTBS przedstawiło wstępną koncepcję komisji budżetowo-gospodarczej rady, a na październikowej sesji radni głosowali nad projektem uchwały, nie tyle zmieniającej MPZP, bo dotyczy on większego terenu, lecz dotyczącej przystąpienia do sporządzenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Zabudowa przy Placu Wolności”.

Ratusz uzasadnił projekt uchwały tym, że obecny MPZP „Centrum 4B” zakłada niższą zabudowę oraz zachowanie - ze względu na strefę B uzdrowiska - dość wysokiego wskaźnika terenu biologicznie czynnego. Natomiast realizacja jakiejkolwiek inwestycji wiąże się z koniecznością wykonania parkingu podziemnego. Analizy ekonomiczne potwierdziły, że aby inwestycja była opłacalna i możliwa do wykonania zgodnie z MPZP, należy umożliwić podwyższenie zabudowy i budowę dachu płaskiego w celu wykonania go w wersji "dachu zielonego"- biologicznie czynnego.

Zdaniem ratusza ta zmiana stworzy nowe perspektywy ekonomiczne, a budowa nowych obiektów zasili dochody miasta wpływami z podatków i powstaną nowe miejsca pracy. Za sporządzenie MPZM zapłaci miasto.

Podczas sesji radna Krystyna Ginter zwróciła uwagę, że miasto zawsze rozmawiało z mieszkańcami na temat Placu Wolności. Teraz nie.
- Kilka lat temu pojawił się pomysł budowy „starych kamieniczek”. Nie mam uwag do nowoczesnej formy, która ma nawiązywać do koncepcji planowanego w sąsiedztwie Centrum Kultury. Będzie to oddzielenie starówki od koszmarnych bloków – mówiła radna, ale zaznaczyła, że od strony parku na Placu Wolności „stworzono mało przyjazną ścianę”, gdy aż się prosi na przykład o ogródki kawiarniane w tym miejscu, a nie od ulicy.

Na 10 głosujących 9 radnych było za zmianą MPZP, jeden się wstrzymał.

Prezes Edward Rokosz podkreśla, że to tylko wstępna koncepcja i na etapie projektowania może się zmienić. Nowego MPZP można oczekiwać jesienią 2024 troku. Dopiero wtedy powstaną projekty.

To już kolejne podejście do zabudowy Placu Wolności. Przed wojną i w latach powojennych w tym miejscu były korty tenisowe, po ich likwidacji - miejsce zbiórek pierwszomajowych. W części parkowej placu od 1950 roku stał pomnik wdzięczności żołnierzom radzieckim. Na początku 1991 roku symbol komunizmu i totalitaryzmu runął, a w części pierwszomajowych zbiórek urządzono targowisko.

Gdy burmistrzem Ustki był Jan Olech, pojawił się pomysł zabudowania całej przestrzeni. W 2012 roku przygotowano koncepcję zagospodarowania całego Placu Wolności, łącznie z częścią parkową. Miały tu powstać hotel z basenem i spa, biura instytucji, czy banków, ogródki na tarasach i prywatne domy. Każdy z pięciu wariantów koncepcji kroił publiczny park na fragmenty mieszkaniowo-usługowe, hotelowy, przewidywał wycinkę drzew, zalanie zieleni betonem. I przewidywał sprzedaż gruntu prywatnym inwestorom.

Mieszkańcy oburzali się, twierdząc że to zamach na przestrzeń publiczną i niszczenie starej Ustki. Tak radykalne zmiany nie spodobały się nawet burmistrzowi Janowi Olechowi, ale dopuszczał on zabudowanie właśnie tej części, którą kupiło od miasta UTBS.
Kilka lat temu pojawił się też pomysł zbudowania z partnerem prywatnym podziemnego parkingu. Zamierzenia nie zrealizowano.

Tym razem także słychać sprzeciwy mieszkańców, niezadowolonych przede wszystkim z likwidacji targowiska. W mediach społecznościowych pojawiają się komentarze tych, którzy chcieli ocalenia przestrzeni publicznej, a jeśli już ma powstać zabudowa, to niech nawiązuje do przedwojennych kamienic, bo moda w architekturze szybko się zmienia i po kilkunastu latach nowe domy też mogą stać się "koszmarnymi blokami” w sąsiedztwie.

Jeśli UTBS zrealizuje swoje plany, będzie to jedna z największych inwestycji spółki, obok domów na Grunwaldzkiej za 17-18 milionów złotych.